源于北京2016年“9·30”楼市新政的“企业自持租赁房”迎来入市。
按照一年多前已经约定好的规则，这批房子只租不售，最长租期达10年，是真正的“长租公寓”。记者独家获悉，首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。北京万科相关负责人介绍，该项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区。
如果一次性承租10年，可以为租户“锁定”租金，10年间租金不变，保证租房生活的稳定。同时，在品质方面，本市也从土地出让到后期规划，再到施工建造都有严格要求，将实现装修交房。
真长租 10年租金不变
2016年10月，北京4宗地块更改交易规则：当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。
最终，4个地块均以开发商自持100%面积落幕。其中海淀区两个地块就是即将启动预租的翡翠书院。按照后续敲定的规则，企业自持租赁房年限与土地出让年限一致，为70年，但只租不售。换句话说，开发商成了房东，把这批房源对外出租。
从政策最初出台时，“最长租10年”的条款就瞄准当前租房不稳定的痛点。记者调查发现，中关村及周边地区市场上供应的出租房屋多为老旧住宅；而在权利保障方面，由于没有强有力的法规作“靠山”，租户常遭遇随意涨价、单方毁约等问题。
“从定位上看，这个项目倾向于改善型，是可供一家人稳定长期租住的项目。”根据当年的土地成交公告，这两宗土地建设面积约30万平方米，北京万科向本报记者独家披露了该项目的初步设计方案和配租规则，在这30万平方米的建设规模中，一期将提供1000多套租赁房源。项目鼓励长租，最长单个租期不超过10年。如果承租10年，则一次性签订10年的租期合同，10年间租金不变。
于是，这批房源成了真正的“长租公寓”。目前市场上不少长租公寓租期最长一年，主要面向单身青年，与普通租赁产品没太多区别，并未起到稳定租房者的作用。但企业自持租赁房可以锁定租约期内的租金，不用担心租金上涨、租期未到就被毁约赶出等问题。
能贷款 月租最低约1.5万元
记者拿到的规划指标显示，该项目的综合容积率仅为1.78，除了最北面的为15层高楼外，其余为3至8层。户型也主要分为两类：90平方米大小的三居和180平方米左右的复式四居室。其中，90平方米户型将占总量70%。
价格上，两个主力户型也有所区别：90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元。
为何租金明显高于传统租房产品？记者特意走访样板间发现，180平方米的户型为两层复式，布局和装修标准也主要参考别墅产品。万科方面解释，当年两宗地的拿地成本高达109亿元，加上建安、装修及后续运营维护成本，使租金明显高于普通产品。
据万科披露，目前已开始与周边科技企业进行沟通，面向企业员工进行出租，而180平方米租赁房也主要面向周边科技企业的高管。记者了解到，这些房源配租对象并没有明确限制，无论是企业内部职工还是其他人士均可承租。
根据规定，租户需一次性付清首个租期内的全部租金。如果租一套90平方米三居室，按1.5万元的月租金计算，全部的租金将达到180万元；如果租一套180平方米的四居室，按照3万元的月租金计算，全部的租金也将达到360万元。“正在与多家银行洽谈租房贷款事宜，未来租户有望通过金融方案来支付租金。”北京万科相关负责人说。
不低配 全部房源精装修交房
虽然是租赁房，但其实从土地出让，到后期规划，再到施工建造，本市也都对这批租赁房有严格的要求。按规定，企业自持租赁房将实现全装修交房。
“所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。”万科方面介绍。根据目前的规划，翡翠书院将采用低密社区建造方式。
值得一提的是，该项目还将采用装配式施工和装修技术，同时按照国家《绿色建筑评价标准》中最高的等级三星级建造，是能够达到节能减排目的的绿色建筑。项目中将有10%的房源尝试采用超低能耗建筑的最新技术。
配套方面，周边近2公里为16号线永丰站，京新高速、京藏高速路，以及三横两纵的五条城市路线；与其一路之隔的，还有正在建设的海淀绿心公园。同时，该项目自身配建1.4万平方米自持商业。
据了解，目前翡翠书院项目已经开工建设，近期将启动预租，预计2020年底将交付第一批租赁房源。
